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“EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO ESTIMATÓRIA – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – ÁREA REAL DO IMÓVEL MENOR QUE AQUELA QUE CONSTOU NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA – NEGÓCIO JURÍDICO CONSIDERADO AD CORPUS, E NÃO AD MENSURAM – PLEITO NÃO ACOLHIDO – SENTENÇA MANTIDA – RECURSO NÃO PROVIDO. – Restando demonstrado nos autos que a venda se deu “ad corpus”, não procede a ação fundada na diferença de área mediante análise do instrumento contratual, que não contempla fixação do preço por medida de extensão – Sendo a referência à área do imóvel apenas enunciativa, caracteriza alienação “ad corpus”, a qual não contempla a pretensão do abatimento do preço – A sentença que entendeu dessa forma deve ser mantida e o recurso não provido. (TJ-MG – AC: 10145110627588001 Juiz de Fora, Relator: Mariangela Meyer, Data de Julgamento: 24/06/2021, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 02/07/2021).”
Nos contratos de promessa ou compra e venda de imóveis, as partes poderão negociar, segundo sua livre conveniência, se o preço é a exata medida de extensão ou se é apenas um elemento enunciativo do negócio jurídico.
Na prática, isso quer dizer que o negócio pode ser feito com base em medidas exatas do imóvel ou simplesmente considerando o imóvel como um corpo certo e determinado, independente das medidas especificadas no instrumento.
No “juridiquês”, essa divisão se classifica em “ad corpus”, que ocorre quando a venda não necessita ser por metragem, e sim pelos limites e confrontações que são conhecidos pelo comprador e vendedor, ocasião em que não estão interessados necessariamente nas medidas, mas no imóvel como um todo, e “ad mensure”, também chamado de “venda por medida”, modalidade mais comum de contratação.
No contrato “ad corpus”, a metragem não é tão relevante e sua análise é secundária, quanto a validade do contrato, pois presume-se que os contratantes já inspecionaram o imóvel, o conhecem bem e o objetivo do negócio está vinculado a outros elementos que não o tamanho.
Quando ocorre a metragem do “ad mensure”?
Pois bem, como já conceituamos o termo “ad mensure”, a partir do momento em que compramos um terreno, como funciona a forma de contrato, as medidas e entre outros, quais seriam nossos direitos caso houver uma venda com a metragem errada e como resolver?
Bom para começarmos, vamos entender como funciona a metragem de um terreno que se caracteriza a “venda por medida” e quais os requisitos previstos em lei.
“No art. 500, parágrafo primeiro do Código civil diz que § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.”
Vemos que a partir da compra do terreno, o vendedor e obrigado a entregar a quantidade vendida com tolerância máxima de 1/20 (um vigésimo), ou seja, 5% (cinco por cento) da área negociada. Caso a medida entregue seja 5% menor do que a negociada, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área. Se não for possível, quem comprou poderá rescindir o contrato ou requerer um abatimento proporcional do preço. É o que dispõe o artigo 500 do Código Civil:
“Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.”.
Ou seja, e necessário que o vendedor esteja ciente e haja com boa fé, dentro da forma da lei para que possa fazer a venda de forma correta, respeitando os requisitos do que dispõe a lei.
Caso não seja feito de forma certa, o comprador pode reivindicar seus direitos, caso entrem em consenso o vendedor pode optar pela devolução do valor, que foi acima do que a metragem favoreceu.se a medida foi maior do que a negociada, o comprador poderá complementar o valor pago ou restituir o excesso caso, não seja possível complementar o terreno, o mesmo pode negociar com o comprador e optar pela diminuição do terreno ou aumento do valor, conforme ensina o parágrafo segundo do artigo 500 do Código Civil:
“§2º Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso.”
Em todo caso, antes de fechar um contrato imobiliário, a melhor dica de todos é, contate um advogado especialista na área, certamente lhe trará mais segurança e tranquilidade.
Escrito por Aline Fernandes, estagiária de direito.
Revisado por Alexandre Pereira, advogado.