Título: D. Imobiliário, imóvel na planta.

“Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. A lei estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se”.

O sonho de comprar a casa própria vem, por vezes, acompanhado de um projeto de promessa de compra e venda de imóvel na planta, relação comercial e jurídica regulada, principalmente, pelo Código de Defesa do Consumidor e pela Lei da Incorporação Imobiliária.

Como é inerente a toda relação de consumo, cabe ao construtor tomar todas as cautelas necessárias para prestar todos os esclarecimentos necessários aos compradores no momento da venda, caracterizando o imóvel, condições de pagamento, finalidade e ônus existentes sobre o terreno do empreendimento.

Cabe também ao construtor, manter o consumidor atualizado sobre condições e inclusão de ônus reais sobre o terreno onde se localiza o empreendimento, alterações de regime e andamento da obra, especialmente quando ocorrerem fatores adversos ou extraordinários que impactem seu regular andamento.

Por óbvio, cabe ao comprador realizar o pagamento das parcelas conforme pactuado no contrato, de modo que, com destaque, o atraso pode resultar na rescisão contratual por sua culpa, de forma automática e sem a necessidade de muitas formalidades ou intervenção judicial.

Não havendo mais interesse do comprador no imóvel, querendo desistir do empreendimento, ocorrerá a rescisão do contrato por iniciativa do comprador, que, regra geral, é feita de forma consensual com a construtora.

De imediato, se a negociação não ocorreu no estande de vendas ou no local do empreendimento, ou seja, fora do estabelecimento comercial, poderá o comprador desistir no prazo de 07 (sete) dias, sem que incida qualquer multa.

Não se inserindo nas condições ou no prazo acima, como em todo contrato, poderá a parte prejudicada com o rompimento injustificado, no caso a construtora, aplicar multa e reter uma parcela dos valores pagos pelo comprador, todavia, adstritos à integralidade da comissão de corretagem, multa contratual e honorários advocatícios.

A Lei é expressa ao sancionar que a exigibilidade da pena convencional não exige, do incorporador, prova de prejuízo, todavia, é limitada, em todo caso, a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago em empreendimentos de regime regular, já em empreendimentos abrangidos pelo regime do patrimônio de afetação o limite da multa é de 50% (cinquenta por cento).

Os prazos para devolução do valor ao comprador também variam. Em empreendimentos de regime regular, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contado da data do desfazimento do contrato, já em empreendimentos abrangidos pelo regime do patrimônio de afetação, o prazo para devolução é de 30 (trinta) dias após o habite-se.

Importante destacar, de forma clara, que o valor retido a título de distrato, será a soma da multa, no limite máximo indicado em lei, ou inferior, se o contrato assim expressamente dispor, mais os valores gastos pela empresa com taxa de corretagem, pagos ao corretor imobiliário, mais honorários advocatícios, no percentual ajustado no contrato, especificamente para custear o profissional responsável por promover o distrato extrajudicial.

Ementa;

“RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. 1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, “na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento” ( REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. 3. Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, há “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Por outro lado, com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964, cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem. 4. A Corte Especial pacificou, nos EREsp n. 1.413.542/RS, relator para o acórdão Ministro Herman Benjamin, com modulação para avenças de direito privado, que a repetição em dobro, prevista no parágrafo único do art. 42 do CDC, é cabível quando a cobrança indevida consubstanciar conduta contrária à boa-fé objetiva, devendo ocorrer independentemente da natureza do elemento volitivo. 5. O “engano justificável” na cobrança de dívida de consumo não afasta a boa-fé objetiva, mas, a contrário sensu, o “engano injustificável” caracteriza a má-fé do fornecedor, que “erra” quando não poderia “errar”, tendo em vista as cautelas que lhe são exigidas por força de sua posição jurídica privilegiada. Isso porque, conforme o abalizado escólio doutrinário, o que o ordenamento jurídico visa com o princípio da boa-fé objetiva é assegurar que as partes colaborarão mutuamente para a consecução dos fins comuns perseguidos com o contrato, não se exigindo que o contratante colabore com o interesse privado e individual da contraparte, tampouco importe em sacrifício de posições contratuais de vantagem. 9. Recurso especial parcialmente provido.

(STJ – REsp: 1947698 MS 2018/0126496-8, Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 08/03/2022, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/04/2022).

Alexandre Pereira Costa

Advogado.

Proc. STJ – REsp: 1947698 MS 2018/0126496-8 (07/04/2022)